Условия приобретения и владения недвижимостью

По действующему законодательству иностранцы имеют право приобретать недвижимое имущество в Финляндии (дома, квартиры, землю, коммерческие объекты) с оформлением как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственным исключением служат объекты на Аландских островах: для их приобретения требуется согласие от финского правительства.

Однако предложения недвижимости в этой финской автономии встречаются достаточно редко.
Надежная юридическая защита, уважение права собственности гарантируется в равной степени всем иностранным инвесторам и владельцам недвижимости.

С чего начинать процесс покупки
В Финляндии при покупке недвижимости обычно обращаются в агентство, которое должно иметь лицензию на свою деятельность. Между продавцом и агентом заключается договор, по которому посредник пользуется исключительным правом на продажу данной недвижимости. В нем указываются все основные сведения о недвижимости, цена и условия платежа.
После выбора объекта на том или ином сайте можно купить его и удаленно, обратившись в агентство и сообщив дату приезда для оформления сделки, однако большинство покупателей предпочитает перед заключением сделки приехать и осмотреть жилье лично.
Расчеты между продавцом и покупателем удобнее всего осуществлять посредством банковских переводов. Любой дееспособный иностранный гражданин, прибывающий в Финляндию на достаточно длительный срок, может открыть счет в финском банке. Для этого нужно предъявить постоянное или временное разрешение на пребывание в Финляндии и указать свой адрес (как в Финляндии, так и в стране, откуда он прибыл). Других ограничений для иностранцев не предусмотрено.
Счет открывается в евро. При образовании на счете отрицательного сальдо через три рабочих дня банк высылает клиенту уведомление с просьбой положить на счет рекомендованную минимальную сумму. В случае невыплаты банк присылает повторные уведомления через 18 и 33 рабочих дня, после чего владельцу счета выставляется штраф в размере 5 евро за каждое уведомление.

Как проходит сделка
Через органы местного самоуправления покупатель должен выяснить право использования недвижимости, возможное использование земельного участка и построек, находящихся на его территории. До заключения предварительного договора можно условиться с продавцом о проверке состояния недвижимости на наличие дефектов, при этом стороны согласовывают, кто и как выплачивает вознаграждение эксперту. Ответственность за дефекты возлагается на продавца. Затем в присутствии нотариуса в агентстве продавцом и покупателем подписывается предварительный договор.
В предварительном договоре идентифицируется объект недвижимости, указывается сумма сделки, график и способ платежа, дата перехода собственности, размер неустойки за просроченный платеж, сумма и условия задатка. Задаток составляет около 4% от суммы сделки (как правило, не менее ?2-5 тыс.) и выплачивается с условием, что при отказе продавца он возвращает указанную сумму покупателю, кроме случая, когда сделка не совершена по вине последнего: тогда задаток остается у продавца.
Переход права собственности в Финляндии осуществляется через местный городской суд (суд первой инстанции) по месту нахождения объекта покупки, куда после оплаты покупателем налога на регистрацию права собственности подаются на утверждение документы. После этого у нотариуса подписывается купчая – основной договор купли-продажи. Подписи ставят продавец, покупатель и сам нотариус. Ко дню совершения сделки покупатель заранее переводит всю сумму на счет продавца.
После подписания купчей право владения недвижимости переходит к новому собственнику. В среднем вся процедура купли-продажи занимает две недели.

Сопутствующие расходы
При приобретении недвижимости в Финляндии покупатель оплачивает налог на регистрацию права собственности в размере 4% от стоимости, указанной в предварительном договоре, услуги нотариуса и гербовый сбор в размере 0,05-0,1%. Комиссию агенту платит продавец.
В случаях, когда продавец недвижимости – юридическое лицо, покупки через агентство налог на право собственности включается в стоимость жилья и составляет 1,6% стоимости всей сделки. (о регистрации юридических лиц смотрите соответствующий раздел ниже)

Покупка земли
Приобрести землю в Финляндии достаточно легко. Для властей страны важно, чтобы она приносила доход в виде налогов, поэтому государство заинтересовано в привлечении иностранных инвестиций. Этим активно пользуются иностранцы, в том числе россияне, покупая земельные участки под застройку. Существенных различий между покупкой земли и покупкой дома или квартиры нет: единственное, что при покупке земли требуется разрешение от местных властей (об этом ниже).

Строительство жилья
При покупке участка под застройку будущему собственнику необходимо получить у органов местного самоуправления право на строительство и разрешение на постройку конкретного объекта с его описанием. Право может уже существовать при приобретении земельного участка. Обычно оно действует без дополнительного обновления около 20 лет, и в нем указаны основные общие условия постройки: например, площадь, этажность, строительный материал. Разрешение на строительство выдают при представлении плана конкретной постройки, как правило, сроком на три года с момента его утверждения.
Строительством руководит компания-подрядчик. Для выбора проекта дома необходимо учесть строительные ограничения кадастрового плана территории, на которой расположен участок земли: на количество строений на участке, этажность, наклон крыши, цвет и материал дома. Самый популярный материал для строительства – дерево.
Согласно действующим законам, на строительном объекте должны быть назначены ответственный за проектирование и выполнение работ, ответственный за проведение работ канализационных систем и ответственный прораб. Все они должны иметь лицензию на данную деятельность и опыт работы.
Проект дома оценивается в ?2,5–3,5 тыс.: в эту сумму входит архитектурный проект, проекты электропроводки и канализационных систем. Стоимость квадратного метра при постройке коттеджа составляет около ?1,9 тыс.

Регистрация юридического лица в Финляндии
Можно приобрести недвижимость, зарегистрировав ее на юридическое лицо. Законодательство Финляндии не накладывает ограничений на иностранцев, желающих учредить предприятие, что можно сделать в следующих организационно-правовых формах: частный предприниматель, партнерство, открытое акционерное общество с ограниченной ответственностью, закрытая акционерная компания с ограниченной ответственностью, кооператив.
Стоимость услуг по регистрации юридического лица в Финляндии составляет около ?1 тыс. Вся процедура занимает примерно шесть недель.
При регистрации фирмы либо один из учредителей должен быть резидентом Европейского Союза, либо (для регистрации бизнеса со 100%-ным иностранным участием) требуется разрешение государственного бюро патентов и регистрации Финляндии. Для этого туда нужно направить уведомление в двух экземплярах, которое должно быть составлено на специальном бланке на финском или шведском языке. После этого общество включается в Торговый реестр Финляндии и приобретает статус юридического лица.
Для того чтобы нерезиденту Европейского Союза зарегистрироваться в Финляндии как частному предпринимателю, необходимо разрешение на работу и вид на жительство в этой стране. Предприниматель единолично владеет и управляет своим бизнесом в Финляндии и несет неограниченную ответственность по долгам и обязательствам частного предприятия.
Партнерство учреждается минимум двумя лицами без необходимости оплаты какого-либо капитала. Управление предприятием осуществляется в соответствии с учредительным договором.
Открытое акционерное общество с ограниченной ответственностью может быть учреждено одним акционером. Минимальный размер уставного капитала составляет ?80 тыс.; он должен быть внесен в течение месяца с момента регистрации компании. Управляет компанией Совет директоров, в котором как минимум двое должны быть резидентами Европейского Союза. Для закрытой акционерной компании минимальный размер капитала  равен ?8 тыс., и большинство директоров должно быть резидентами ЕС.
Такая форма предпринимательской деятельности в Финляндии, как кооператив, редко используется иностранными инвесторами, однако все учредители кооператива (минимум три) вправе быть нерезидентами Европейского Союза.
Все зарегистрированные в Финляндии предприятия, независимо от формы собственности, обязаны вести бухгалтерский учет и сдавать периодическую отчетность. Для удаленного ведения бизнеса в Финляндии стоит посоветоваться с юристом.
Финские компании и кооперативы платят налог на прибыль по ставке в 28%. Партнерства не рассматриваются как самостоятельные субъекты налогообложения в Финляндии. Доход партнерства распределяется между участниками соответственно их долям и облагается налогом по месту их пребывания. Доход частного предпринимателя облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале, как личный доход физического лица.